契約で不利にならないために!事務所の賃貸借契約を交わす前にチェックすべき7つのポイント

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契約で不利にならないために!事務所の賃貸借契約を交わす前にチェックすべき7つのポイント

契約

事務所を借りる際は必ずオーナーと賃貸契約を交わします。
契約内容に記載されていることは守らなければならないので、契約を交わす前に細かい部分までチェックしておく必要があります。
賃貸契約でチェックしておくべき7つのポイントを解説しますので、借り手側に大きく不利になる条件があれば交渉をし、契約内容に納得してから契約を交わすようにしましょう。

■チェックポイントその1:契約面積について

契約面積は壁芯面積(壁と壁の中心線)で算出されるため、柱なども含まれます。内側の有効面積とは異なるため家具などの搬入の際には実際に寸法を測る必要があります。
また契約によっては専有面積のほかにトイレやエレベータホールなどの共用部分が含まれる場合がありますので事前に確認が必要です。物件により異なりますので、数物件比較する場合に条件が揃っていない場合があり注意が必要です。

■チェックポイントその2:契約形態

オフィスの賃貸の場合、「普通借家契約」と「定期借家契約」、「施設利用契約」等があります。「普通借家契約」では契約期間が満了となっても満了通知や解約届けを出さなければ更新される契約となっています。普通借家契約の場合、借家人の保護が強く、オーナーは正当事由がなければ解約・退去させることはできません。
「定期借家契約」は期間が定められた契約で、契約期間が満了となった場合は契約が終了します。契約によっては再契約が可能ですが、自動更新ではないため再度契約手続きが必要です。
「施設利用契約」は、借地借家法ではないため借家人の保護が弱い契約です。オーナーから正当事由なく契約の解約を申し出ることができます。その分、契約内容がフレキシブルで契約内容が簡素な場合が多く、シェアオフィス等はこの契約形態が多いです。

■チェックポイントその3:敷金(保証金)・礼金

敷金(保証金)というのは賃料を滞納した時の保全として預ける金銭で退去後返金されます。
礼金はマンションの賃貸などの習慣で、オーナーに対して「貸してくれてありがとう」という意味で支払うお金で、礼金は返ってきません。
まれに保証金の償却が定めれている場合があります。この場合、退去時は保証金のうち一部が償却され(オーナーの収入として計上、賃料の一部として受領される)、残高が返金されます。

■チェックポイントその4:契約期間ついて

事務所の賃貸はいつでも好きな時に解約して出ていけるわけではなく、契約期間が存在します。事務所の契約期間は2年が一般的ですが、物件によって契約期間が異なります。
また、期間満了前に中途解約したい場合は3~6ヶ月前に解約予告が必要です。契約によっては残期間分の賃料相当額を違約金として支払う場合やあらかじめ決められた違約金を支払う場合などがあります。入居時の条件がよい場合、中途解約での縛り=違約金が大きくなる場合が多いため注意が必要です。一般的に入居時にフリーレント(賃料無料特約)を受領している場合、中途解約時にはフリーレント相当額(賃料無料期間相当額)の違約金を設定しているケースが多いです。
違約金がトラブルとなることもありますので、契約期間と中途解約における解約予告期間、違約金は要確認です。

■チェックポイントその5:更新料について

契約更新に際に更新料が必要としている物件もありますので、更新料についてもしっかり確認しておく必要があります。
更新料が必要であることを知らなくても、契約書に約定されている場合は支払わなければならないので注意しましょう。

■チェックポイントその6:原状回復の取り決め

原状回復費についてはトラブルになることが多いので、契約書の内容をチェックしておきましょう。オフィス賃貸の場合、借りる前の状況に戻すことが原則で、自然損耗も含めて原状回復工事を行う必要があります。住宅賃貸の場合は、国土交通省からのガイドラインがあり自然損耗はオーナー負担とされています。このガイドラインはオフィスの適用がないことに注意が必要です。

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